Rahmenbedingungen

Ein Schlüssel für erfolgreiche Projekte ist neben Zeit und Geld auch eine ermöglichende Kultur und das passende Umfeld. Hier haben Bürgermeister*innen und Verwaltungen einen großen Einfluss und das Heft des Handelns selbst in der Hand, denn sie sind die treibende Kraft für Innovationen in der Kommune. Ihre Haltung zu gemeinwohlorientierter Immobilienentwicklung ist ausschlaggebend für den Erfolg ebensolcher Projekte. Sie können ihre Verwaltungen zum ressortübergreifenden Arbeiten in der Unterstützung experimenteller Projekte motivieren. Mit Ihrer Rückendeckung können unkonventionelle Lösungen erarbeitet und neue Methoden erlernt werden.

Ob Immobilienbesitzer*innen, Initiativen oder Bürger*innen - sie alle brauchen eine Anlaufstelle, wo Angebote und Nachfragen von Immobilien gebündelt, Interessensbekundungen platziert und Besichtigungen koordiniert werden können. Für die Kommunalverwaltung ist es zudem wichtig, Potenzialorte kontinuierlich zu identifizieren und auf dem neuesten Stand zu sein, was Förderprogramme für Immobilienentwicklung und Prozessbegleitung angeht. Für all das braucht es Kapazitäten, die nicht neben dem „eigentlichen Job“ erledigt werden können. Denn das erzeugt schnell Frust und Überlastung. Wenn Sie für eine solche Stelle kein Budget haben, erkundigen Sie sich bei anderen Kommunen, ob diese auch Interesse an einer Anlaufstelle für gemeinwohlorientierte Bestandsentwicklung haben. Vielleicht kann man sich zusammenschließen und die Personalkosten teilen?

Es ist wichtig, dass sich Ihre Projekte gut in ihre Region integrieren und die Menschen vor Ort dem Vorhaben Akzeptanz und ggf. Begeisterung entgegenbringen. Unterstützer*innen können Sie schnell bei den bereits ansässigen Vereinen und Initiativen finden, die sich oft über neue Entwicklungen freuen und gute Kontakte in die Region haben. Wenn es später um Beteiligungsprozesse geht, können Sie davon profitieren und bereits frühzeitig herausfinden, wo ein Mehrwert für Viele in der Region zu finden ist. Ein starkes Netzwerk unter allen Aktiven in Ihrer Region ebnet Wege - nicht nur für die Bestandsentwicklung.

Mit impulsstarken Projekten und kreativen Einwohner*innen können Sie positive Geschichten erzählen und mediale Aufmerksamkeit erzeugen. Es gibt viele Kommunen, die mit Hilfe von Festivals, Gebäuden und Projekten überregional bekannt geworden sind und so auch neue Alleinstellungsmerkmale und touristische Angebote entwickeln konnten. Vernetzen Sie sich mit lokalen und überregionalen Netzwerken und werden Sie Mitglied in passenden Initiativen. Noch besser: Gehen Sie raus! Lernen Sie Ihre Zielgruppe kennen und verstehen Sie, wie diese ticken. So können Sie mit Hilfe von passgenauen Kampagnen für Ihren Ort oder Region werben. Bleiben Sie sich dabei treu und übertragen Sie keine Konzepte, die nicht zu Ihrer Region passen. Mittlerweile haben sich viele Kommunen auf den Weg gemacht und werben um innovative Projekte, Konzepte, Fachkräfte und Fördermittel - bleiben Sie dabei authentisch.

"Damit Kommunen vermehrt Zugriff auf Grundstücke erhalten und stärker gegen Spekulationen mit Boden und Immobilien vorgehen können, muss das kommunale Vorkaufsrecht deutlich gestärkt werden. (...)"

"Grund und Boden muss zu Konditionen gehandelt werden, die bezahlbaren Wohnraum sowie eine lokale, kulturelle, gewerbliche und soziale Infrastruktur ermöglichen. (...) Außerdem müssen leistungslose Gewinne und Spekulationsanteile bei Verkäufen unter Privaten durch geeignete Steuern oder Abgaben über die öffentliche Hand an die Gesellschaft zurückgeführt werden."

"Kommunen sollten Grundstücke in ihrem Eigentum behalten und wenn, dann überwiegend per Konzeptvergabe im Erbbaurecht vergeben, statt sie zu verkaufen. (...) Konkret gelänge dies durch:

• die Befreiung von der Grunderwerbssteuer bei dem Erwerb und der Verlängerung eines Erbbaurechts durch Erbbaurechtnehmer*innen (...)

• eine Besserstellung des Erbbaurechts bei der Kreditvergabe (Beleihungswertermittlungsverordnung)

• Aufnahme der Vergabe von Erbbaurechten mittels Konzeptverfahren in den Katalog der nicht anmelde- bzw. notifizierungspflichtigen EU-Beihilfen.

Gleichzeitig sollte gesetzlich klargestellt werden, dass in einem Erbbaurechtsvertrag, der die dauerhafte Absicherung einer gemeinwohlorientierten Nutzung zum Ziel hat, die Rechte des Erbbaurechtnehmers auf Bodenspekulation eingeschränkt werden können."

"Die Transparenz am Boden- und Immobilienmarkt ist deutlich zu erhöhen, die faktische Intransparenz zu beseitigen. Hierfür sind das Grundbuch öffentlich zu machen (Wegfall des Erfordernisses «berechtigtes Interesse»), die Kaufpreise zu publizieren und ein Transaktionsregister für Immobiliengeschäfte aller Art einzurichten, inklusive Offenlegung der wirtschaftlich Berechtigten aller Unternehmen mit Immobilieneigentum."

Städte und Gemeinden sind im Kern dem Wohl der Bürger*innen verpflichtet. Die gemeinwohlorientierte Immobilienentwicklung hilft Kommunen dabei, dieser Pflicht nachzukommen. Doch oft führen finanzielle Engpässe der Kommunen – oder bloße Unkenntnis der leitenden Amtsinhabenden – dazu, dass Immobilien in kommunalem Besitz meistbietend an Privateigentümer verkauft werden, ohne die Verwendung zu prüfen oder festzuschreiben. Daher sollte die Gesetzgebung Kommunen verplichten, Immobilien, die größer als Einfamilienhäuser sind, standardmäßig per Konzeptverfahren zu veräußern und dabei Gemeinwohl-Kriterien anzulegen. Diese Verpflichtung sollte auch das Recht auf Beratung zum Konzeptverfahren beinhalten. 

Für Kommunen, die im Fall einer Rückforderung von investierten Geldern nach einer gescheiterten Anhandgabe in Zahlungsschwierigkeiten kommen, wäre eine Förderung in Form eines Überbrückungskredites für die Gemeinde ein wirksames Instrument. Das würde es Kommunen erleichtern, Werkzeuge wie Konzeptvergaben und Anhandgaben einzusetzen.

Wichtig ist es auch, dass Förderungen grundsätzlich passend sind für diejenigen, die sie in Anspruch nehmen wollen. Oft wird eine Absicherung der Förderung verlangt, die von den Fördernehmern nicht geleistet werden kann. Hier braucht es andere Strukturen.

Um den zusätzlichen Aufwand, den komplexe Projekte mit sich bringen, aufzufangen, braucht es eine Koordinierungsstelle für gemeinwohlorientierte Immobilienentwicklung – entweder auf Stadt- oder Kreisebene. Bei dieser Anlaufstelle können viele wichtige Aufgaben zusammengeführt werden:

• Bündelung von Leerständen, Identifikation von Potenzialräumen

• Anlaufstelle für interessierte Käufer*innen (-gruppen)

• Wissenstransfer zwischen Kommunen

• Identifikation von und Beratung zu passenden Förderung

Im Feld der gemeinwohlorientierten Immobilienentwicklung fehlen unabhängige Berater*innen und Angebote. Ähnlich wie Coaches könnten auch gemeinwohlorientierte Projektbegleiter*innen bspw. durch Beratungsgutscheine für Kommunen und Akteur*innen finanziert werden. Oder aber es wird eine landesweite Beratungsstelle aufgebaut, bspw. wie die Dezentrale in Sachsen.

Durch die Pendler*innen-Pauschale wird derzeit die klimaschädliche und familienunfreundliche Arbeitsmobilität einseitig subventioniert. Der Staat sollte ein starkes Signal setzen und Arbeitnehmer*innen mindestens im gleichen Maße wie Pendler*innen von Kosten entlasten, die durch die Vermeidung von Mobilität entstehen. Kosten für die Einrichtung eines Heimarbeitsplatzes wie auch die Anmietung eines Arbeitsplatzes in einem wohnortnahen Arbeitsort sollten direkt oder indirekt bezuschusst werden. Dies sollte durch eine einfache und verständliche eigene Regelung, die „Nicht-Pendler*innen-Pauschale“ geschehen.

Multifunktionale Orte bringen verschiedene Nutzer*innen zusammen und bieten einen großen Mehrwert für ihr Umfeld. Um sie in der Fläche zu ermöglichen braucht es:

• Prioritäre Förderung des Aufbaus und Betriebs von multifunktionalen Treffpunkten für Gemeinschaft, Arbeit, Gewerbe und Soziokultur

• Unterstützung der Einbindung von Coworking-Spaces, Sharing-Angeboten, Offenen Werkstätten und Fablabs oder Maker Spaces (nicht-kommerzielle, offene Hightech-Werkstatt)

• Förderung von Wissenstransfer und Vernetzung unter Akteur*innen

• Förderung der partizipativen Konzeption mit den Bürger*innen

Damit sie ihre Wirksamkeit testen und optimieren können, sollten die Projekte für einen begrenzten Zeitraum von 3–5 Jahren von intensiver Vorplanung und umfassenden Genehmigungsverfahren befreit sein. Die Anwendung von temporären Genehmigungen, Experimentierklauseln oder die Eingrenzung auf bestimmte Gebäudebereiche schafft wichtige Freiräume für den Projektstart. Dabei müssen Sicherheitsstandards und Haftungsfragen geklärt sein.