Entwicklungsprozess

Der Gemeinwohl-Begriff ist als solcher nicht definiert und damit nicht allgemeingültig. Doch eines steht fest: Gemeinwohl ist das Gegenteil von Eigennutz, der Mehrwert für Viele steht im Fokus, nicht die Renditeerwartung Einzelner.

Zivilgesellschaft, Kommune und private Immobilienbesitzer*innen können sich für das Gemeinwohl vor Ort einsetzen - genau genommen sind Kommunen dazu verpflichtet - indem sie das, woran es fehlt, im Rahmen von gemeinschaftlichen Wohn-, Arbeits-, Kultur- und Bildungsprojekten zur Verfügung stellen und fördern. Die Stärke von zivilgesellschaftlichen Akteur*innen ist, dass sie genau wissen, was ihnen vor Ort fehlt. Mit Unterstützung der Kommune und privaten Eigentümer*innen werden die Akteur*innen zu Innovator*innen, die ihr Engagement und ihr Wissen dafür einsetzen, Angebote zu schaffen, die ihnen selbst und ihr Umfeld stärken. Solche Initiativprojekte sind besonders nachhaltig, da dasgebündelte Wissen und die entstehende soziale und ökonomische Rendite vor Ort bleiben – bei den Bewohner*innen, der Nachbarschaft, der Gemeinde oder Stadt und natürlich bei allen Partner- und Unterstützer*innen selbst.

Ihr habt die Grundlagen für den Entwicklungsprozess einer konkreten Immobilie geschaffen und die Rahmenbedingungen grob abgesteckt. Nun gilt es herauszuarbeiten, welche Rolle das Projekt oder die Immobilie in einem übergeordneten Kontext spielen soll. Jetzt solltet Ihr die konkreten Anforderungen an das Projekt herausarbeiten und an individuelle Gegebenheiten vor Ort anpassen. Zu diesem Zeitpunkt ist es ratsam, die Bürger*innen einzubeziehen und deren Ideen und Bedarfe abzufragen. Verschiedene Netzwerke bieten hierzu Workshops an. Das Resultat ist ein gemeinsames Verständnis, rote Linien sind gezogen und Leitplanken festgelegt. Zudem könnt Ihr euch über verschiedene Eigentümer*innenmodelle informieren. Auch werden mögliche Rollen diskutiert, die Ihr als Gemeinde oder Eigentümer*in in der Entwicklung und im langfristigen Betrieb einnehmen können. Am Ende des Prozesses steht eine Vision, für die sich alle Beteiligten begeistern können.

Bevor Ihr euch an die Konzeption einer oder mehrerer bestimmter Immobilien machen, sollten die Ansprechpartner*innen an den verschiedenen Stellen bereits identifiziert sein. Als Kommune solltet Ihr die Besitzer*innen identifiziert und kontaktiert haben. Als Eigentümer*in einer Immobilie lohnt sich der direkte Kontakt zu Netzwerken wie dem Netzwerk Immovielien oder dem Netzwerk Zukunftsorte, aber auch zu Vertreter*innen Ihrer zuständigen Gemeinde.

Eine moderierte Informations- und Vernetzungsveranstaltung und/ oder gemeinsame Ortsbegehung mit allen relevanten Akteur*innen wie Eigentümer*innen, Gemeindevertreter*innen oder auch Architekt*innen und Planer*innen sorgt für ein gemeinsames Verständnis von Motivation und Zielen. Dabei werden Potenziale herausgearbeitet und konkrete Entwicklungsmöglichkeiten anhand Ihrer Bedürfnisse besprochen. In diesem Schritt können Sie die Beteiligten ermutigen, das Projekt mit Ihnen in Angriff zu nehmen. Es ist hilfreich, auch Akteur*innen vergleichbarer Projekte aus anderen Regionen einzuladen und somit die Potenziale anhand realer Praxis-Beispiele zu illustrieren.

Immobilien, die von vielen getragen werden, sind nachhaltiger und resilienter, aber auch von höherer Komplexität geprägt. Um bestehende Risiken zu identifizieren und anhand von Best-Practice-Beispielen Inspiration und Lösungsstrategien zu entwickeln, braucht Ihr erfahrene Partner*innen, starke Allianzen und eine breite Zustimmung der Bürger*innen. In den Immobiliensteckbriefen und während der Info- und Vernetzungsveranstaltung habt Ihr bereits die wichtigsten Partner*innen vor Ort und deren persönliche Interessen gebündelt (und somit eine erste Stakeholder-Map erstellt). Nun gilt es diese Akteur*innen aktiv in den Prozess mit einzubinden und gemeinsam nächste Schritte zu gehen. Besonders wenn der Impuls für das Projekt von einer Einzelperson ausgeht, braucht es innerhalb des eigenen Teams frühzeitig einen klaren Wissens- und Informationsaustausch. Gerade am Anfang des Prozesses kann noch viel Aufklärungs- und Überzeugungsarbeit notwendig sein, damit später alle an einem Strang ziehen. 

Transparenz sowie ein von Anfang an nachvollziehbarer Planungsprozess sind für die Öffentlichkeit wichtig. Sobald der grobe Rahmen abgesteckt, das Kernteam bestimmt und sowohl Eigentümer*innen als auch Kommunalvertreter*innen an Bord sind und einen groben Konsens über ihre Zielvorstellungen bestimmt haben - kurz, sobald die Chance auf ein Gelingen des Projektes besteht - sollte die Öffentlichkeit mit einbezogen und regelmäßig über die Entwicklungen des Projektes informiert werden.

Darüber hinaus ist aktive Bürger*innenbeteiligung natürlich immer wünschenswert – und kann je nach Projektziel zudem sehr hilfreich sein. Im Prozess der gemeinwohlorientierten Immobilienentwicklung sollten Beteiligungsprozesse zeitlich gut platziert und zielgerichtet eingesetzt werden. Dabei sollte der ehrliche Wille vorhanden sein, auf die verschiedenen Meinungen und Bedürfnisse auch einzugehen.

Sobald die Vision bzw. die Zielsetzung steht und ein einzelnes Gebäude ausgewählt ist, kann die langfristige Planung für Ihr Gebäude starten. Durch eine fundierte Bestandserhebung mit ausgewählten Fachplaner*innen entsteht ein genaues Bild vom Zustand der Immobilie, was besonders für die interessierten Gruppen von Bedeutung ist, um ein detailliertes Konzept mit Finanzierungsplan aufstellen zu können. Aber auch von Ihrer Seite sollten die Nutzungsanforderungen mit den Bedingungen des Gebäudes abgeglichen werden.

Ein erstes Nutzungskonzept oder einzelne Kriterien für die Vergabe können jetzt auch gegebenenfalls in Kombination mit einem partizipativen Prozess entwickelt werden. Ihr Konzept kann zunächst die Grundlage für die Ausschreibung eines Konzeptverfahrens bilden, später aber auch den Architekturentwurf und die Fördermittelakquise beeinflussen.

Es ist ratsam, erfahrene Expert*innen ins Boot zu holen, um die erfolgreiche Immobilienentwicklung an entscheidenden Stellen zu unterstützen. Die Architektur-Leistungsphasen 1 bis 9 bilden den Rahmen – der Prozess zum Ziel verläuft je nach Gebäude individuell. Moderne Architekturbüros erweitern ihr Leistungsangebot und haben Erfahrungen im Umbau von Bestandsimmobilien, z. T. auch in Partizipationsprozessen sowie im Einsatz nachhaltiger Baustoffe. Achtet  bei der Auswahl Eurer Partner*innen auf entsprechende Kompetenzen. 

Die Konzeptvergabe koppelt die Übergabe einer Immobilie in neue Hände an bestimmte Forderungen oder Bedingungen. Besonders, was die Nutzung und Umgestaltung des Gebäudes betrifft, können Kommune oder Eigentümer*in auf diese Weise erheblichen Einfluss nehmen . Die Grundlagen und einen ersten Überblick über die Chancen eines Konzeptvergabe-Prozesses finden sich auf dieser Seite. Zusätzliche Unterstützung wie Workshops und Seminare können helfen, die ersten Schritte zu gehen.

Besonders, wenn das Kernteam aus mehreren Beteiligten besteht, sollten zunächst alle auf den gleichen Kenntnisstand gebracht werden.

Mit einer gut moderierten Kommunikation kann eine Konzeptvergabe für alle Beteiligten wahre Wunder wirken.

Grundlegendes Ziel der Konzeptvergabe ist es, das leerstehende Objekt potenziell vielen Interessent*innen zur Verfügung zu stellen und die neuen Eigentümer- oder Nutzer*innen dabei nicht nach der stärksten Finanzkraft, sondern nach dem für den Ort und die Gemeinde/Stadt jeweils besten Konzept zu bestimmen. Je nach Größe des Projektes und Anzahl der Bewerber*innen, kann auf die öffentliche Ausschreibung dann zunächst ein längerer Aushandlungsprozess zwischen den Interessent*innen und der Gemeinde und/oder den Eigentümer*innen folgen. Transparenz und Offenheit sind hierbei das A und O. Wenn es um ein größeres Projekt bzw. eine breitere Ausschreibung geht, sollten bereits vorab Überlegungen über Art und Weise der Entscheidungsfindung getroffen werden. Wenn unter den Bewerbenden bereits eine engere Auswahl getroffen wurde, hilft es, sich persönlich zusammenzusetzen und kennenzulernen. Denn neben Konzept und Zahlen sind vor allem die menschlichen und kommunikativen Fähigkeiten des Kernteams für den Erfolg eines so umfassenden Projekts ausschlaggebend. Wenn die Chemie stimmt, stehen auch die Chancen für eine künftige vertrauensvolle Zusammenarbeit gut.

Die wertvolle Zeit bis zur endgültigen Übergabe und vollständigen Sanierung muss nicht ungenutzt bleiben, denn Projektideen und Hypothesen müssen sich in der Praxis bewähren. Kultur, Coworking, Kunst, temporäre Produktion und Ausstellung – auch unsanierte Gebäude bieten ein enormes Potenzial, um Angebote vorab zu testen, Einnahmen für Eigenmittel zu generieren und zukünftige Akteur*innengruppen in der Zwischennutzung zu aktivieren. Aus den Erfahrungen können Sie, bzw. die künftigen Betreiber*innen, wichtige Erkenntnisse für die spätere Ausgestaltung des Gebäudes ziehen und frühzeitige Bürger*innenbeteiligung und Projekttransparenz in Form von temporären Nutzungen ermöglichen.

Bau- und Planungsprozesse ziehen sich oft über mehrere Jahre hin. Es ist daher von Vorteil, frühzeitig verlässliche Ankermieter*innen aus Wirtschaft, Kultur- und Wissenschaft zu begeistern und Ihr Projekt bei den gewünschten Zielgruppen bekannt zu machen. Eine flexible Herangehensweise, die es zulässt, verschiedene Anforderungen beispielsweise an Coworking-Spaces, Gastronomie oder Wohnprojekte auszuprobieren, hilft Ihnen – bzw. den Betreiber*innen – dabei, spätere Nutzer*innen zum passenden Zeitpunkt zu gewinnen. Auch die Kommune selbst kann zur Nutzerin werden und damit das Projekt unterstützen und Synergie-Effekte ermöglichen. Externe Expert*innen begleiten beim geeigneten Timing und dabei, Ansprache und mögliche Angebote zu erarbeiten.

Auch nach abgeschlossener Übergabe wird es noch viele Entscheidungen zu treffen und Aushandlungen zu führen geben. Obwohl ab jetzt ein großer Teil der Verantwortung bei der Betreibergruppe liegt, könnt und solltet ihr als Eigentümer*in und/oder kommunaler Vertreter*in am Ball bleiben. Besonders für die Eigentümer*innen, sei es die Kommune oder eine Privatperson, bleibt die Aushandlung mit der Gruppe relevant, da das zuvor vereinbarte Nutzungskonzept selten 1 zu 1 umsetzbar ist und es mit der Zeit immer mal wieder gemäß der Realitäten angepasst werden muss. Hier könnt ihr auch weiterhin eure Chance nutzen, den Ort und eure Region mitzugestalten.