Leerstands-Matching Angermünde

Derzeit entstehen in vielen ländlichen Gegenden gemeinschaftliche Großprojekte, angestoßen von motivierten Macher*innen, auf der Suche nach einer neuen Lebensqualität. Über die letzten Jahre ist unter den Macher*innen viel Wissen im Aufbau solcher Projekte entstanden, dass durch das Netzwerk Zukunftsorte gebündelt und geteilt wird. Im Modellprojekt Leerstands-Matching Angermünde haben wir  Fragen zur kommunalen Rolle und Perspektive bearbeitet:

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…erfahren Sie, wie das Modellprojekt “Leerstands-Matching” in Angermünde mit dem Netzwerk Zukunftsorte zustande kam, wie sie als Partner*innen die Schritte des Entwicklungsprozesses durchlaufen haben und welche wichtigen Erkenntnisse sich daraus ergeben haben.

Die Stadt Angermünde widmet sich bereits seit Jahren dem Thema Leerstand und hat mit etlichen kommunalen Rückkäufen und dem Projekt Haus mit Zukunft gute Erfahrungen gemacht. Der damalige Bürgermeister Angermündes, Frederik Bewer, interessierte sich zunehmend für das Konzept der “Zukunftsorte und trat in Kontakt mit dem Netzwerk.

So entstand eine Kooperation zwischen der Stadt Angermünde und dem Netzwerk Zukunftsorte: Im Projekt “Leerstands-Matching” wollten wir gemeinsam den Prozess der kommunalen Leerstandsentwicklung beispielhaft durchlaufen und dabei wertvolles Wissen über die Chancen, Hürden und Entwicklungsschritte in der engen Kooperation zwischen Gemeinden, Eigentümer*innen und Gruppen herausfiltern.

Gefördert durch

... das Förderprogramm “Heimat 2.0”, welches im Programm Regionen Gestalten durch das Bundesministerium für Wohnen, Stadtentwicklung und Bauwesen (BMWSB) in Zusammenarbeit mit dem Bundesinstitut für Bau-, Stadt- und Raumforschung (BBSR) durchgeführt wird.

Kurz gesagt:

  • 1

    Gemeinsamer Förderantrag mit der Idee zur Wissensplattform

  • 2

    Transparenz, Offenheit und Ausdauer als Basis

  • 3

    Frühzeitig über harte Fakten und Rahmenbedingungen verhandeln

  • Über die Stadt Angermünde

    Die Stadt Angermünde ist seit ihrer Gründung um 1230 ein regionales wirtschaftliches und kulturelles Zentrum in der südöstlichen Uckermark. Neben der Kernstadt besteht Angermünde aus 23 weiteren Ortsteilen, von denen jeder seine eigene Geschichte, seinen eigenen Charakter hat. Das gesamte Stadtgebiet umfasst dabei eine Fläche von insgesamt ca. 340 km2, von denen mehr als die Hälfte in den Großschutzgebieten “Biosphärenreservat Schorfheide-Chorin” bzw. dem Nationalpark "Unteres Odertal” liegen. Die Region weist insgesamt eine gute Infrastruktur und ein breites Angebot an Kultur- und Freizeitangeboten auf. In den Ortskernen von Greiffenberg, Biesenbrow, Bölkendorf und Stolpe sowie in der Kernstadt gibt es seit kurzer Zeit auch sogenannte Mitfahrbänke - spontane und kostenlose Mitfahrgelegenheiten zum Wunschort. Neben den üblichen Verwaltungsdiensten und aktuellen Neuigkeiten sind auch die Mitfahrbänke mittlerweile über die Angermünde-App organisiert.

    Im November 2018 startete Angermünde einen Prozess, in dem das sogenannten INSEK (Integriertes Stadtentwicklungskonzept) zusammen mit Angermünder Bürgerinnen und Bürgern entwickelt wurde. In Veranstaltungen, Interviews, Touren und einer Zukunftswerkstatt wurden neben der Bestandsaufnahme auch Probleme herausgearbeitet und in mehreren Schritten konkrete Maßnahmen abgeleitet. Ziele des INSEK Angermünde 2040 sind es, die Herausforderungen der weiteren Entwicklung der Gesamtstadt zu erkennen und Strategien für die zukünftige Entwicklung zu erarbeiten. Auch der Grundstein für den Umgang mit Leerstand und Brachflächen wurde hier gelegt.

    Aus dem INSEK 2040: […] Brachflächen, Baulücken, Gebäudeleerstände oder überdimensionierte Stellplatzflächen: Eine (Re-)Aktivierung dieser Flächen mit neuen sinnvollen Nutzungen reduziert den Flächenverbrauch, belebt die Dörfer und stärkt die vorhandenen Versorgungsstrukturen.

     -
    Was wir aus dem Projekt mitnhemen

    Meilensteine & Knackpunkte

    Wichtige Meilensteine

    Schwierige Knackpunkte

    Der Entwicklungsprozess des Modellprojekts

    Phase 1

    Grundlagen schaffen

    Der Auftakt

    Bald fand die Kick-Off Veranstaltung sowohl mit allen wichtigen Mitarbeiter*innen der Stadt und des Bauamtes als auch mit wichtigen Vertreter*innen aus der Gemeinde und dem Netzwerk statt. Zunächst wurden hier alle auf einen gemeinsamen Kenntnisstand gebracht. Es wurden gemeinsame Zielvorstellungen und der Rahmen für die Zusammenarbeit abgesteckt. Die Finanzierung für das Projekt stand bereits durch die gemeinsam beantragte und bewilligte Förderung für die Wissensplattform fest.

    Tipp

    Neben der Kommune können auch Sie als Eigentümer*in den Anstoß zur Kooperation geben. Informierende und beratende Netzwerke oder Stiftungen unterstützen Sie dabei gerne!

    > Netzwerk Zukunftsorte

    > Netzwerk Immovielien

    > Stiftung Trias

     -

    Auftakt in Angermünde

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    Der erste Eindruck

    Bestand und Leerstand detailliert erfassen

    Die Stadt Angermünde konnte bereits auf ein Leerstandskataster als Grundlage zurückgreifen. Über Ortsbegehungen und eine Online-Recherche haben die Mitarbeiter des Bauamtes darüber hinaus die Lücken im Kataster gefüllt und alle notwendigen Informationen beispielsweise zu Lage und Eigentümer*in zusammengetragen. Schnell wurde klar, dass die anfängliche Annahme von “Wir haben hier gar keinen geeigneten Leerstand!” hier keineswegs zutrifft.

    Tipp

    Für den Rahmen des Modellprojektes gab es das klare Ziel, ein bis zwei geeignete Immobilien zu bestimmen, denn der gesamte Prozess sollte anhand weniger Beispiele exemplarisch erprobt werden können. Wenn Sie bspw. gerade dabei sind, eine regionale Entwicklungsstrategie aufzusetzen, lohnt sich natürlich eine breitere Auswahl an Potenzialräumen.

    Potenzialräume filtern und auswählen

    Über große Lagepläne gebeugt wurden alle Immobilien gemeinsam gesichtet. Über ein Ausschlussverfahren sind bereits ein paar Gebäude von der Liste verschwunden – die unmittelbare Nachbarschaft zu einer Schweinemastanlage ist nicht unbedingt attraktiv für eine Projektgruppe. Die Erfahrung des Netzwerkes im Bezug auf Bedürfnisse von Zukunftsort-Akteuren half bei der Beurteilung, welche Gebäude sich für welche Kombination von Nutzungen eignen. So fand bereits der erste Visions- und Machbarkeitsabgleich zwischen den Vorstellungen der Gemeinde und den Möglichkeiten der Gebäude statt.

    Tipp

    Wenn Sie mehrere Objekte gleichzeitig in eine Entwicklung bringen wollen, empfiehlt sich, dennoch alle getrennt auszuschreiben und separate Informations- und Kommunikationskanäle aufzusetzen – denn die Objekte und somit auch die Belange während dem Prozess können sehr unterschiedlich ausfallen und auch zu zeitlich variierenden Abläufen führen.

    Mustersteckbrief

     - Foto: Eric Brinbaum

    Phase 2

    Akteure zusammenbringen

    Eigentümer*innen kontaktieren

    Während die Mitarbeiter*innen der Stadt die Gebäude und Eigentümer*innen ermittelten, übernahm das Netzwerk die Kontaktaufnahme zu den Immobilieneigentümer*innen. Die engere Auswahl von fünf Immobilien wurden dann erneut gemeinsam mit den Eigentümer*innen vor Ort besichtigt. In den ersten persönlichen Gesprächen ließ sich bereits erahnen, wo eine Kooperation gelingen und mit welchen Partner*innen eine Einigung schwierig werden könnte. Am Ende fiel die Entscheidung auf zwei sehr verschiedene Gebäude:

    Es ist sehr schwer etwas zu machen, wenn man nicht selbst vor Ort ist. So nehmen wir auch als Eigentümer mehr eine verwaltende Rolle in dem Projekt ein.

    Erbengemeinschaft /

    Gut Ziegenberg

    Ein großes, privates Gebäude mitten im Wald eines kleinen Ortsteil von Angermünde. Die Größe des Gebäudes und der dazugehörigen Außenflächen schienen geeignet für größere Akteursgruppen und umfangreiche Projekte. Da es sich um eine ehemalige Jagdschule handelte, waren zudem die Geschichte sowie die Architektur besonders interessant.

    Bei dem zweiten Objekt handelte es sich um ein ehemaliges Gutshaus inmitten eines weiteren Ortsteils. Das Gebäude stand bereits viele Jahre leer und lag der Stadt sowie dem Ortsteil besonders am Herzen. Die Lage im Ort sowie die größere Gebäudefläche ließen auch hier eine gute Kombination aus Wohnen und Arbeiten vermuten.

    Projektvorhaben kommunizieren

    Auf der ersten Info- und Vernetzungsveranstaltung kamen die Mitarbeiter*innen der Verwaltung und Vertreter*innen unseres Netzwerkes mit den Ortsvorstehenden und Eigentümer*innen der ausgewählten Immobilien zusammen an einen Tisch. Idee und Vorhaben des Projektes, aber auch das Netzwerk als solches wurden hier noch einmal vorgestellt und Chancen wie Bedenken gemeinsam diskutiert.

    Tipp

    Auch wenn überregional mehr Interessent*innen zu erreichen sind, ist es dennoch wichtig, auch die lokalen Informationskanäle zu nutzen – im gleichen Schritt werden auch die Anwohner*innen selbst informiert und eingeladen.

    Nutzungsszenarien Workshop in Angermünde - Netzwerk Zukunftsorte
    Nutzungsszenarien Workshop in Angermünde  | Netzwerk Zukunftsorte

    Phase 3

    Nutzung bestimmen und ermöglichen

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    Der Konzeptvergabeworkshop in Angermünde

    Es ist schön, dass eine Stadt nach Konzepten und nicht nach dem höchsten Preis sucht.

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    Louise Gassenmeyer / Gruppenprozesse & Mediation

    Projektinitiative Großraumbüro

    Workshop zur Konzeptvergabe

    Caroline Rosenthal vom Netzwerk Immovielien berichtete in einem Informationsworkshop über Nutzen und Funktionsweise einer Konzeptvergabe. Der Workshop war offen für die Mitarbeiter*innen der Stadtverwaltung und ein

    wichtiger Meilenstein auf dem gemeinsamen Weg. Jetzt wurde allen Beteiligten klar, welchen Gestaltungsspielraum sie tatsächlich haben und daraus konnte eine gute Portion Motivation gewonnen werden. Zum Abschluss wurde eine grobe Matrix für die Ziele und Visionen der Kommune erstellt, die in den kommenden Wochen stetig ausgearbeitet wurden. Im Nachgang wurden alle bisher gesammelten Informationen mit den neuen Erkenntnissen aus dem Workshop zusammengebracht.

    Tipp

    Ein regelmäßiger Jour Fixe hat geholfen, die Projektentwicklung am Laufen zu halten. Zu bestimmten Arbeitsschritten hat das Netzwerk Dokumentvorlagen erstellt, mit denen die Mitarbeiter der Stadt leichter arbeiten konnten.

    Nutzungsszenarienworkshop

    Zu der Präsenzveranstaltung im Rathaus waren die Ortsvorstehenden und Mitarbeitende bzw. Vertreter*innen der Stadt eingeladen. Vom Netzwerk sowie einer Architektin und einer Baukulturexpertin gab es zunächst kurze Impulsvorträge zum Thema “Gestaltungsmöglichkeiten” und die zwei ausgewählte Immobilien wurden noch einmal vorgestellt und detailliert besprochen. Zudem wurde das Nutzungskonzept des Zukunftsorts Hof Prädikow vorgestellt. Hier hat vor allem geholfen, nochmal einen externen Blick auf die ausgewählten Gebäude zu bekommen. Durch die Ideen, Einwände und Inputs der Expert*innen kam die Stadtverwaltung noch auf die Idee, ein weiteres Baugrundstück gemeinsam mit dem Gutshaus anzubieten. Das Baugrundstück lag nur zwei Flurstücke weit vom Gutshaus entfernt und gab den möglichen neuen Nutzer*innen die Möglichkeit entweder einen bisher fehlenden Garten zu nutzen oder sogar noch ein weiteres Haus zu bauen.

    Erfahrung

    Im Fall Angermünde hatten die Gemeinde und die Ortsvorstehenden keine konkreten Vorstellungen zur Nutzung der Gebäude und so wurde auch die Ausschreibung sehr offen gehalten. Gleichzeitig gab es ein Kaufinteresse an einer der beiden Immobilien von privater Seite und es musste zunächst eine Einigung gefunden werden: Für eines der beiden Objekte bereits ein Verkaufsbeschluss vor, der zunächst über die Zustimmung des Ortsbeirates ausgesetzt werden musste. Es wurde dann gemeinsam entschieden, den Verkaufsbeschluss für 1 Jahr zu pausieren und vollends außer Kraft zu setzen, wenn eine Übergabe an Nutzer*innen tatsächlich gelingen sollte.

    Phase 4

    Konzeptvergabe durchführen

    Gute Kommunikation und Reichweite sind die Basis einer erfolgreichen Konzeptvergabe. Mit folgendem Vorgehen gewannen wir Interessierte und motivierten sie zur Konzeptabgabe:

    Die gesamte Außenkommunikation lief während der Ausschreibung über das Netzwerk Zukunftsorte, um besonders überregionale Kanäle nutzen zu können. Über die Meet-Up Gruppe des Netzwerks sowie über den netzwerkeigenen Newsletter, den Instagram- und Facebook Kanal wurde das Projekt veröffentlicht. Auch Ebay Kleinanzeigen, Immoscout und die Plattform Bring Together wurden ausprobiert, hier konnten jedoch kaum bis keine Interessent*innen gewonnen werden.

    Tipp

    Bereits vor der Ausschreibung sollte der/die Eigentümer*in und/ oder die Kommune eine Einigung hinsichtlich Kauf- oder Pachtpreis und Eigentümermodell getroffen haben.

    Vor der öffentlichen Ausschreibung fand über die Netzwerkkanäle ein digitales Meet-Up statt, in dem das Projekt sowie die Immobilien (allerdings ohne genaue Adresse und ausschließlich mit Fotos aus dem Innenbereich) vorgestellt wurden.

     -

    Das Meetup fand im Januar 2022 digital statt

    Nach dem Meet-Up konnten interessierte Gruppen zunächst eine informelle Interessensbekundung abgeben. Hier war es besonders wichtig, einen möglichst niedrigschwelligen ersten Einstieg in die Konzeptvergabe zu bieten, um möglichst viele Gruppen und Interessierte einzuladen. Die Bekundungen wurden der Stadt sowie dem Eigentümer bewusst noch nicht vorgelegt, um mögliche erste Urteile zu vermeiden. Stattdessen wurden alle Gruppen, die sich mit einer Interessensbekundung beworben hatten, auch zu einer Besichtigung (dem “Leerstandsspaziergang”) eingeladen.

    Transparenz ist alles. Bei einer Konzeptvergabe ist es besonders wichtig, einen klaren und transparenten Ablauf zu gestalten. So wurde darauf geachtet, dass alle Interessierten die gleichen Informationen zur selben Zeit erhielten. Es wurde ein Slack Kanal eingerichtet, in dem sich die Gruppen auch untereinander austauschen und Fragen stellen konnten. Fragen, die sich beispielsweise beim Leerstandsspaziergang oder auch im Nachgang ergaben, wurden gesammelt und dann immer für alle in einer E-Mail beantwortet. Auch, dass es sich um eine Art Test-Projekt handelt, wurde klar kommuniziert.

    Bei einem zweiten Meet-Up konnten die Gruppen dann in großer Runde Rückfragen zu den Gebäuden stellen und gleichzeitig wurde noch einmal die Werbetrommel für neue Bewerbungen gerührt.

    Tipp

    Außerhalb einzelner Veranstaltungen ist es hilfreich, den Gruppen einen oder mehrere feste Ansprechpartner*innen sowie feste “Sprechzeiten” zu stellen, um die möglicherweise vielen Anfragen zu bündeln. Transparenz ist jetzt besonders wichtig: Jede Frage sollte für alle Interessent*innen gleichermaßen beantwortet und niemand ausgeschlossen werden.

    Erst in Vorbereitung auf den Leerstandsspaziergang mit den interessierten Gruppen und Eigentümer*innen wurde seitens der Gemeinde über konkrete Konzeptkriterien wie Ökologie, Inklusion oder Nutzungsintensität nachgedacht. Der tatsächliche Leerstandsspaziergang fand dann etwa 4 Monate nach der Ausschreibung statt. Davor wurde den Gruppen ein detaillierter Zeitplan sowie Kriterien für die Ausschreibung mitgeteilt. Das war wichtig, um ihnen genug Vorlauf zu geben, ihre Konzepte zu finalisieren.

    Tipp

    Je kleinteiliger die Schritte bzw. der Zeitplan definiert sind, desto besser können Gruppen damit arbeiten.

    Wiederum vier Monate nach dem Leerstandsspaziergang sollten die Gruppen erste Nutzungskonzepte einreichen. In einen Vertiefungsworkshop zusammen mit einigen ausgewählten Gruppen und verschiedenen Expert*innen sollten die Konzepte ausgearbeitet/angepasst werden, bevor die finalen Konzepte inklusive Finanzierungsplan knapp 6 Monate nach gemeinsamer Besichtigung abzugeben waren.

    Tipp

    Im besten Fall wird den Gruppen eine Präsentation vor Ort angeboten – das bietet besonders nicht-professionellen Gruppen die Chance, Aspekte ihres Konzeptes zu erläutern, die schriftlich nicht perfekt ausgearbeitet sind.

    Zu unserem Leitfaden Zukunft statt Leerstand - Gebäude nach Konzept veräußern

    Wie geht es weiter?

    Verhandlungen mit dem Eigentümer – ein Learning aus Angermünde

    Bis zu diesem Zeitpunkt fand die Kommunikation ausschließlich mit dem Immobilienverwalter statt, welcher dem Projekt wohlgesinnt war und die Teilnahme an einer Konzeptvergabe zugesichert hatte. Der Eigentümer war mehrmals um ein Treffen gebeten worden, hatte jedoch immer auf seinen Verwalter verwiesen. Zu diesem Zeitpunkt war ein Gespräch mit ihm unumgänglich geworden und es fand sich schließlich ein Termin. Es fand im Bauamt in Angermünde zusammen mit zwei Mitarbeitenden der Stadt sowie zwei Vertreter*innen des Netzwerks statt.

    Das Gespräch ergab, dass zwar auch der Eigentümer die Vorhaben des Projektes gut fand. Gleichzeitig war ihm jedoch die Profitsteigerung der Immobilie wichtiger. Daraus ergab sich ein Kaufpreis, welcher aus Sicht des Leerstands-Matching-Teams der Immobilie und ihrem Zustand nicht angemessen war und den auch die bisherigen Gruppen nicht im Stande waren zu leisten.

    Tipp

    Im Modellprojekt haben wir gelernt, dass ein frühzeitiges Gespräch zu fixen Rahmenbedingungen und Preisen extrem wichtig ist, denn das kann allen Beteiligten viel Arbeit und falsche Erwartungen ersparen.

    Konzeptvergabe für das Gutshaus Biesenbrow

    Nachdem die Jagdschule nicht vergeben werden konnte, blieb als Objekt das Gutshaus Biesenbrow im städtischen Besitz. 

    Im Frühjahr 2023 wurden mit einer Gruppe und einem Projektentwickler intensive Gespräche aufgenommen, die Interesse am Objekt bekundet hatten. Mit beiden Gruppen wurde ein Konzeptverfahren gestartet:

    • Mehrmalige Ortsbesichtigung mit Gruppe
    • Aufstellung und Mitteilung der Bewertungskriterien mit der Verwaltung
    • Präsentation der Konzepte vor einer ausgewählten Jury aus Vertretern der Stadtverwaltung, Ortsbeirat, Seniorenbeirat und Netzwerk Zukunftsorte im Rathaus der Stadt Angermünde
    • Bewertung der Präsentation und Konzepte nach Wertungsmatrix und Empfehlung an städtische Ausschüsse
    • Präsentation der Konzepte im Bauausschuss und in der Stadtratssitzung

    Die Städtischen Gremien haben ein Votum für eine der beiden Gruppen getroffen.

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    Besichtigung des Objektes mit einer interessierten Gruppe ©Andrea Nickisch

    Verkauf oder Erbpachtvertrag

    Nach der erfolgreichen Konzeptvergabe stand die Kommune vor der Frage, ob das Gutshaus an die Gruppe verkauft oder über einen Erbbaupachtvertrag übergeben werden soll. Die Kommune entschied sich schließlich für einen Verkauf mit entsprechenden Auflagen im Umgang mit dem Objekt. Aktuell laufen die Verhandlung zwischen Kommune und Gruppe sowie rechtlicher Beratung zum Kaufvertrag.

    Wir teilen uns das Risiko

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    Erbengemeinschaft /

    Gut Ziegenberg