Nutzungskonzept

In einem Nutzungskonzept übersetzt ihr eure Ideen, Werte und Visionen in einzelne, ganz konkrete Nutzungen und überprüft, ob diese überhaupt mit den bestehenden Ressourcen, also vor allem den Gebäuden sowie den finanziellen und zeitlichen Kapazitäten, zusammenpassen. Die Erstellung eines Nutzungskonzeptes ist meist ein Prozess, der euch über die gesamte Projektentwicklung begleitet – von den ersten Nutzungsideen, die als Grundlage für Entscheidungen in der Gruppe dienen, bis zum ausgereiften Nutzungskonzept, mit dem ihr Förderungen und Finanzierungen beantragen könnt.

Wie für jedes Konzept solltest ihr euch am Anfang überlegen, wer eure Zielgruppe ist, was ihr mit den Nutzungen anschieben wollt und wie ihr eure eigenen Kompetenzen einfließen lassen könnt. Fragt euch zu Beginn, wieviel Zeit ihr für die Erstellung des Nutzungskonzeptes investieren möchtet und wer alles daran beteiligt werden soll. Insgesamt wird die Arbeit an einem Nutzungskonzept an verschiedenen Stellen im Prozess immer wieder relevant sein – vor allem dann, wenn es darum geht, praktisch zu planen, was ihr mit dem Projekt und dem Grundstück vorhabt. Überlegt euch, ob und wann ihr externe Unterstützung gebrauchen könnt und bereitet eine klare Struktur für den Entwicklungsprozess vor.

In dieser Phase gilt es, alle Grundlagen für das Nutzungskonzept zusammenzustellen.
Die folgenden Themen und Fragen solltet ihr in Bezug auf die Gruppe, das Gebäude, Zielgruppe und Nutzungswünsche sowie Dorf und Region vorab klären:

Jetzt geht es ans Eingemachte – die eigentliche Planung der Nutzungen. Dafür gilt es, die Gebäude und den Außenraum so gut wie möglich zu „verstehen“. In diesem Schritt hilft eine gute Mischung aus Bauch- bzw. Raumgefühl und der strukturierten Analyse.

Als erstes sollten die Gebäude genau angeschaut werden. Was sind ihre Potenziale und was ihre Limitierungen? Schaut euch dafür Größe, Raumstruktur, Belichtung, Zugänglichkeiten und Ausblicke an. Auch die Lage auf dem Grundstück spielt eine große Rolle – ist es ein Gebäude, was eher öffentlichen Charakter hat und zum Beispiel direkt an der Schnittstelle zum Dorf liegt oder ein eher privater Raum, wo man sich gut geschützt fühlt. So kann das ganze Grundstück nach Öffentlichkeit und Privatheit sowie Wegeverbindungen, die sich automatisch ergeben, analysiert werden.

Auf Grundlage dieser Analyse können die Nutzungen zugeordnet und das Grundstück in Zonen eingeteilt werden. Was sind eher öffentliche, intensive und lebendige Bereiche und was eher private, zurückgezogene? In diesem Schritt solltet ihr auch mögliche Nutzungskonflikte bedenken – beispielsweise wenn es um Lautstärke (zum Beispiel einer Werkstatt), befahrbare Lieferwege oder Bedürfnisse von Gäst*innen und dauerhaften Bewohner*innen geht.

Der Masterplan steht – doch ihr könnt wahrscheinlich nicht mit allen Teilprojekten gleichzeitig beginnen. Überlegt euch, wie ihr die Entwicklung des Projektes entsprechend der Größe und eurer finanziellen und zeitlichen Ressourcen in sinnvolle Bauphasen unterteilen könnt.

Hier funktionieren die Zukunftsorte sehr unterschiedlich. Ist es ein Projekt, dessen Kern schnell wirtschaftlich funktionieren soll (zum Beispiel als Seminarbetrieb mit Beherbergung), wird erst einmal prioritär sein, wie das Investment gestemmt und dabei schnell der Betrieb aufgenommen werden kann. Liegt der Fokus mehr auf Gemeinschaft und Wohnen, wird in der ersten Phase wahrscheinlich eher auf Pioniernutzungen, dem niedrigschwelligem Austesten und Schaffen von (temporärem) Wohnraum gearbeitet.

An diesen Phasenmodellen seht ihr, wie sich unterschiedliche Nutzungsschwerpunkte auf die Entwicklung eures Zukunftsorts auswirken können:

Natürlich sind die Phasen und die Entwicklungsgeschwindigkeit auch ganz wesentlich von der Finanzierung abhängig. Gibt es Startkapital oder Eigenanteile für Kredite oder ist die Entwicklung der Nutzungen ganz wesentlich von Förderungen abhängig? Wahrscheinlich kommt ihr an dieser Stelle nicht umhin, gegebenenfalls auch Betreiberkonzepte und den Zusammenhang von Gruppenkonstellation und für die vorgesehene Nutzung geeigneter Rechtsform zu diskutieren. Das Festlegen von Prioritäten hilft euch, die Umsetzung je nach Bedarf und finanziellen Mitteln in „unabhängige“ Teilprojekte zu unterteilen.

Damit sind wir unmittelbar beim nächsten Schritt, dem Realitätscheck. Entweder ist dies ein bewusster Prozess oder ihr werdet im Laufe der weiteren Planungen ohnehin damit konfrontiert. Die Erfahrung der Zukunftsorte ist: Überprüft eure Träume regelmäßig auf Realisierbarkeit - möglicherweise auch mit Unterstützung von Expert*innen.

Überdenkt beim Realitätscheck folgende Punkte:

• Ist die Gruppe noch mit dieser Nutzungsidee einverstanden und verstehen wirklich alle das gleiche darunter?
• Wie genau stellen wir uns den Nutzungsbetrieb vor? Welche Herausforderungen gehen damit einher (zum Beispiel hohe Besucherzahlen, starke Arbeitsbelastung bei Saisonbetrieben oder undankbare Arbeitszeiten in der Landwirtschaft) ?

• Kann ich die Nutzung im Rahmen der rechtlichen Erfordernisse umsetzen (Bebauungsplan, Baurecht, Brandschutz, Denkmalschutz, Fluchtwege)?

• Lässt sich das Nutzungskonzept überhaupt finanzieren, in welcher Qualität, und wer beteiligt sich in welchem Maße an der Finanzierung?

  
  

Das frühzeitige Hinzuziehen von Architek*innen, Gebäudeexpert*innen, dem Bauamt oder Leuten, die Erfahrungen mit den Nutzungen haben, kann euch später viel Zeit, Geld und Nerven sparen. Vielleicht stellt sich auch heraus, dass ihr als Initiator*innen mit der Umsetzung eines (oder mehrerer) komplexen Bauprojekts überfordert seid. Dann zieht das Engagieren eines*einer gruppenerfahrenen Projektentwicklers/-enwticklerin in Betracht. Auch das Netzwerk Zukunftsorte kann euch beratend zur Seite stehen.

Wenn möglich, arbeitet mit Prototypen und testet die Nutzungen einfach aus: zum Beispiel ein Sommercafé im Garten, Kino in der Scheune, Sommer-Seminare mit improvisierten Übernachtungsmöglichkeiten. So werdet ihr besser verstehen, ob die Gegebenheiten tatsächlich passen und was die Erfahrungen der Nutzer*innen sind.

• Welche ersten Aktivierungen des Geländes mit verschiedenen Aktionen und Bereichen sind denkbar?

• Welche Nutzungen können vorab niedrigschwellig ausgetestet werden? Wie können so ggf. erste Einnahmen generiert und euer Vorhaben bekannt gemacht werden?

• Könnt ihr euch während der Bauphase in den Sommermonaten schon mal temporär auf dem Gelände einquartieren und quasi „auf Probe” wohnen?

Mit Hilfe der Testphase werdet ihr besser verstehen, ob die Gegebenheiten tatsächlich passen und was die Erfahrungen der Nutzer*innen sind. Gibt es Bauwägen, Bullis oder Tiny-houses, mit denen ihr euer Gelände schon von Anfang an beziehen könnt?