Nutzungen

Wann brauche ich ein Nutzungskonzept?

Zukunftsorte sind alles andere als '0815' – das betrifft besonders ihre Nutzungen. Meist sind sie für mehrere Nutzungen parallel konzipiert: Wohnen und Arbeiten, gemeinschaftliche und öffentliche Aktivitäten, Gemeinnütziges und Gewerbliches. Deshalb seid ihr nicht selten mit den Vorschriften für Gewerbe konfrontiert oder übernehmt eine aktive Rolle in der Regionalentwicklung.

Aber jetzt erstmal der Reihe nach: Um die richtigen Nutzungen zusammenzubringen, solltet ihr zunächst klären, wonach ihr strebt, eine Vision formulieren. In eure Überlegungen solltet ihr auch eure individuellen Fähigkeiten und Zukunftswünsche einfließen lassen. Gleichzeitig solltet ihr verschiedene Geschäftsmodelle durchspielen, um herauszufinden, wie euer Projekt wirtschaftlich werden kann. Daraus könnt ihr dann ein Nutzungskonzept entwickeln. Wie das geht und was ihr dabei beachten solltest, erfahrt ihr hier.

Der Kreativort Das blaue Pferd im Rupinerseenland bietet u.a. Platz für Proben, Workshops, Ateliers, Yoga und vieles mehr.

Am Anfang ist eine konkrete Nutzungsidee wichtig, um besser zu verstehen, welche Immobilie ihr eigentlich suchst. Wenn ihr bereits eine konkrete Idee habt, dient ein erstes grobes Konzept als Entscheidungsgrundlage dafür, ob die Immobilie mit den Außenräumen sowie deren Anbindung zu eurem Vorhaben passt. Immer häufiger werden größere Immobilien über Konzeptverfahren von der Gemeinde vergeben. Das Grundstück wird also nicht zum Höchstpreis, sondern an die Bewerber*innen mit dem besten Konzept vergeben. Hier ist ein auf das konkrete Gebäude oder Gelände angepasstes Nutzungskonzept also ein wichtiger Bestandteil der Bewertungskriterien. Und falls du noch Einzelkämpfer*in bist, kann eine klar formulierte Nutzungsidee auch dabei helfen, weitere Mitstreiter*innen für die Kerngruppe zu finden.

Tipp

Vergisst nicht, den gültigen Bebauungsplan zu prüfen und zu klären, ob eure Nutzungsidee überhaupt baurechtlich zulässig ist.

Wir hatten ein grobes Konzept, aber es war ganz schwer, das Team ohne konkreten Ort und Geld zusammenzuhalten. Und es war relativ schwierig, mit dieser vagen Idee Menschen mitzuziehen. Die Wirtschaftsförderung zum Beispiel hatte gar nicht erst verstanden, was wir da machen wollen.
Janosch Dietrich / Gründer
Coconat

In der Gründungsphase ist die Arbeit am Nutzungskonzept ein zentraler Arbeitsprozess. Erst innerhalb der Gruppe und dann auch nach außen, um Förderungen oder Finanzierungen zu beantragen oder mehr Menschen von dem Konzept zu überzeugen – seien es weitere Mitstreiter*innen oder die Gemeinde. Da ihr nun Zugriff auf eure Immobilie habt, könnt ihr eure Visionen und Ideen ganz konkret in umsetzbare Nutzungskonzepte überführen, die zu dem Grundstück und den Gebäuden passen. Ihr werdet zwar noch nicht alles im Detail durchplanen, aber schon mal priorisieren können, was als Erstes ansteht. Es empfiehlt sich, bei bestimmten Nutzungen eine Testphase vorzuschalten, um herauszufinden, ob eure Vorstellungen der Realität standhalten und wichtige Stakeholder wie Bürger*innen und Gemeinde mitzunehmen. Auf Grundlage des Nutzungskonzeptes könnt ihr euch dann um weitere Förderungen bzw. Finanzierungen kümmern.

Am Anfang hatten wir eine einmonatige Testphase auf dem Gelände, mit Crowdfunding und einem Workshop zur Bürgerbeteiligung. Das hat uns gezeigt, dass wir uns nicht vorstellen können, unser Vorhaben mit den Besitzern dieses Ortes umzusetzen. Das war dann zwar der Tiefpunkt, aber so haben wir am Ende eben dann das wirklich passende Objekt gefunden. Das Austesten unseres Nutzungskonzeptes war ganz zentral für den Such- und Gründungsprozess.
Janosch Dietrich / Gründer
Coconat

Spätestens in der Bauphase sollten die geplanten Nutzungen mit der Gebäudestruktur und den gesetzlichen Vorgaben abgeglichen werden –

also Gebäudetiefen, Belichtung, Brandschutz, statische Gegebenheiten und technische Infrastruktur (z.B. Medienleitungen). Bei dieser Arbeit empfiehlt sich die Zusammenarbeit mit einem/einer Architekt*in, um eure ersten selbstgemachten Nutzungskonzepte auf das Objekt zu übertragen.

Wenn noch kein Bebauungsplan vorhanden ist, gibt es die Möglichkeit, das Nutzungskonzept als Grundlage zum Vorentwurf des B-Plans zu nutzen und diesen im Dialog mit der Gemeinde zu erarbeiten.

Tipp

Nutzungsänderungen sollte man nicht unterschätzen. Wenn ihr einen vormaligen Stall zu Wohnraum umfunktionieren wollt muss ein Antrag auf Umnutzung gestellt werden. Bei Nutzungsänderungen, die in Richtung Gewerbe gehen, kann das auch schon mal schwierig werden, weil die Bauleitplanung für Gebiete bestimmte Nutzungen festsetzt (Flächennutzungsplan) und eine Mischung von bestimmten Gewerben in der Nähe von Wohnen rechtlich verankern muss. Hier braucht es einen guten Kontakt zum Amt, gute Argumente und Kompromissbereitschaft.

Die Erstellung eines Nutzungskonzepts ermöglicht den Mitgliedern der Gruppe, ihre Vorstellungen zu konkretisieren und festzuhalten. Durch das Einigen auf ein gemeinsames Konzept werden im besten Fall Missverständnisse und Konflikte in der Zukunft vermieden. Doch sowohl persönliche als auch unternehmerische Vorstellungen entwickeln sich stetig weiter. Dann kann das Nutzungskonzept als Diskussionsgrundlage für Gespräche mit Gruppenmitgliedern dienen. Grundsätze und Ziele können regelmäßig abgeglichen und wenn nötig das Nutzungskonzept an diese angepasst werden. Wenn beispielsweise eine öffentliche/gewerbliche Nutzung mit dem Wunsch nach Privatsphäre im Wohnhaus nebenan kollidiert, können gleich zu Beginn Termine zur Evaluierung und Anpassung von Rahmenbedinungen vereinbart werden. Das beugt Ängsten und Widerständen vor, weil man weiß, dass es definierten Raum dafür gibt.

- Foto: Lena Heiß — Ganz entspannt in den Betrieb: mit einem guten Nutzungskonzept.
| Foto: Lena Heiß

Kurz gesagt

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Zukunftsorte haben oft eine Nutzungsmischung aus Wohnen und Arbeiten, privaten und öffentlichen Aktivitäten.
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Die Nutzungen leiten sich aus deiner Vision, der Beschaffenheit des Gebäudes/Geländes und deinem Geschäftsmodell ab und sind im Nutzungskonzept festgehalten.
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Das Nutzungskonzept dient zusammen mit der Vision als Grundlage für Finanzierungsfindung, Förderanträge sowie die Zusammenarbeit mit Architekt*innen und der Gemeinde.

Zukunftsorte haben oft eine Nutzungsmischung aus Wohnen und Arbeiten, privaten und öffentlichen Aktivitäten.

Die Nutzungen leiten sich aus deiner Vision, der Beschaffenheit des Gebäudes/Geländes und deinem Geschäftsmodell ab und sind im Nutzungskonzept festgehalten.

Das Nutzungskonzept dient zusammen mit der Vision als Grundlage für Finanzierungsfindung, Förderanträge sowie die Zusammenarbeit mit Architekt*innen und der Gemeinde.

Welche Nutzungsmischungen können Zukunftsorte haben?

So machen's die Zukunftsorte

In der alten Postagentur haben wir Wohnraum für zwei Parteien ausgebaut. Im ehemaligen Gasthaus und im Tanzsaal bieten wir Raum für sozialwirtschaftliche Unternehmen und Vereine sowie für Veranstaltungen und Bildungsangebote in Langzeitvermietung. Die Bürogemeinschaft im Projektraum entwickelt Konzepte und Projekte für eine nachhaltige Regionalentwicklung sowohl unternehmerisch als auch zivilgesellschaftlich.

Der Genossenschaft gehören Gebäude und Grundstück. Mit acht Parteien bewohnen wir das Grundstück derzeit. Im Herzen des Areals entsteht auf 700 qm im alten Kuhstall ein Kreativ- und Innovationslabor. Das Lab verstehen wir als interdisziplinären Inkubator, gestaltet nach den dynamischen Bedürfnissen moderner Teams und innovativen Lernumgebungen. Gäste beherbergen und empfangen wir schon heute in den 15 Zimmern des Gästehauses, unserer Außengastronomie und einem 80 qm großen Seminarraum. Neben dem sukzessiven Ausbau des Labs planen wir ein Theater- bzw. Kulturprogramm mit der Freien Bühne Wendland.

Wir lassen das Kreislaufsystem eines Gutshofes wieder entstehen - mit 80 Hektar Landwirtschaft, Nutztieren und einer Hofgesellschaft von ca. 80 Menschen. Wir versuchen die Dienstleistungen soweit zu professionalisieren, dass sie von den Bewohnern und Gästen genutzt werden können: Kulinarik, Kultur, Arbeitsplätze, Angebote für Kinder und künftig auch betreutes- und altersgerechtes Wohnen. Rund um die landwirtschaftliche Produktion vermitteln wir unser Wissen und zelebrieren kulinarisches, aber auch Kultur auf unserem Hof.

Wir erproben neue Kultur-, Tourismus- und Arbeitsmodelle und erzeugen dadurch eine hohe Wahrnehmung des Kühlhauses sowie der Stadt Görlitz als zukunftsfähige Mittelstadt für junge kreative Menschen. Dazu revitalisieren wir eine Industriebrache am Stadtrand von Görlitz. Das besondere an unserem Projekt ist die Vielfalt auf dem Gelände, bestehend aus Freizeitangeboten und Soziokultur, Kreativwirtschaft und Handwerk, Arbeitsräumen und Übernachtungsmöglichkeiten. Die offenen Werkstätten stehen jedem zur Verfügung, es gibt Mietbüros, Ateliers zum temporären Wohnen und Arbeiten auf dem Areal, einen Campingbereich, diverse Sport- und Außenanlagen, wie ein Beachvolleyballfeld und eine Skate-/BMXhalle, eine Hundesporthalle und außerdem Raum für verschiedenste Veranstaltungsformate.

Das Gut Ziegenberg ist kein Wohnort, wir verstehen den Hof als Gemeinschafts- und Bildungszentrum. Wir bieten Werkstätten, eine Herberge und ein Café, Workshops und weitere Formate, besonders für Schulklassen sowie verschiedene, intergenerative Freizeit- und Kulturangebote. Gemeinschaftliches Arbeiten liefert kreativen Input, baut Kontakte auf und fördert den Wissenstransfer. Vernetzt mit Wirtschaft, Politik und Wissenschaft, entwickeln die Menschen hier eigenverantwortlich und selbstbestimmt nachhaltige Lösungen für ein gutes Leben.

Was sind die Vorteile von Nutzungsmischungen?

Sogenannte Multi-Use-Orte, zu deutsch Mehrzweckorte, sind derzeit in aller Munde – zurecht! Denn sie bringen viele Vorteile:

Bessere Auslastung

Gemeinschaftsorte werden mehr frequentiert, wenn sie verschiedene Funktionen und Infrastrukturen miteinander verbinden, wie zum Beispiel in der Scheune Prädikow oder im Gästehaus und KreativLab Ein Ding der Möglichkeiten. So vermeidest du teuer sanierte Räume, die nur monoton genutzt werden und erschaffst einen Ort, an dem immer etwas los ist.

Ökologisch und ökonomisch nachhaltig

Anstatt für jede Nutzung und Funktion einen eigenen Raum bereitzustellen und damit viel Geld und Ressourcen zu verbrauchen, können bei kluger Planung verschiedene Nutzungen auch in einem Raum Platz finden. Dieser sollte allerdings auch organisatorisch und gestalterisch darauf ausgelegt sein. Die Mehrfachnutzung schont den Geldbeutel, reduzierst die Flächenversiegelung und sparst klimaschädliche Baustoffe.

Gute Synergien

Wo unterschiedliche Menschen zusammenkommen, entstehen auch die kreativsten Ideen. In Coworking Spaces tun sich Freiberufler*innen verschiedener Disziplinen zusammen und starten gemeinsame Projekte. Aber auch auf anderen Ebenen kann so was geschehen – zum Beispiel, indem du in deinem Gemeinschaftsort den Austausch zwischen eurer Gruppe, der Nachbarschaft und dem Dorf förderst. Hier gilt: Wer Schnittstellen schafft, ermöglicht Entwicklung!

Wenn alle Nutzer*innen da sind, sind wir um die 80-90 Leute auf dem Hof. Dann haben wir zum Beispiel Kinder und ältere Menschen, die betreut werden, Unternehmer*innen auf einem Business Retreat und Familien auf dem Marktplatz in der Scheune - dieser Blumenstrauß an Charakteren und Interessen ist sehr wertvoll für den Hof.”

Was sollte man bei multifunktionalen Orten unbedingt bedenken?

Wie immer sind es die Schnittstellen, die am wichtigsten sind. Aufgrund unterschiedlicher Bedarfe und Bedürfnisse können sie aber auch Reibung erzeugen. Deshalb solltest du bei Nutzungsmischungen nicht nur ein ausführliches Nutzungskonzept erstellen, sondern unbedingt auf Folgendes achten:

Das Schöne an Zukunftsorten? Wohnen und Arbeiten vor Ort. Das Komplizierte an Zukunftsorten? Wohnen und Arbeiten vor Ort. Bewohner*innen können sich durch Lärm und größere Besucherzahlen in ihrer Privatsphäre gestört fühlen, gemeinsame Träume können in der Praxis plötzlich doch platzen und auch das Amt sieht Gewerbe in Wohngegenden kritisch. Was tun?

Achtet auf Lärm- und Emissionsschutz und fragt das Bauamt nach den aktuellen Regelungen.
Stellt in der Gruppe Regeln für die Gastronomie auf, um Lärmbelästigung zu vermeiden.
Pflanzt einen Sichtschutz für die Bewohner*innen und plant gezielt Besucherwege auf dem Gelände ein, um die Ströme sinnvoll zu verteilen.
Fragt externe Expert*innen nach Rat und spiele verschiedene Nutzungsszenarien und unterschiedlich starke Auslastungen gemeinsam durch, um Grenzen auszuloten.
Plant feste Evaluationszeitpunkte und Feedbackmöglichkeiten ein, um Kritik und Anpassungsbedarf den richtigen Raum zu geben.

Zukunftsorte sind immer einen Besuch wert – können bei positiver Berichterstattung aber fast schon zu viele Neugierige anlocken. Ihr solltet deshalb immer darauf achten, dass sich die Bewohner*innen nicht gestört oder „unter Beobachtung” fühlen. Dagegen hilft:

Definiert private und öffentliche Bereiche und trennt sie optisch und akustisch voneinander.
Bietet gebündelte Besichtigungstermine an.
Sorgt dafür, dass die Straße der Anwohner*innen nicht zugeparkt wird - das erzeugt Unmut.

- Foto: Jan Uwe Riest — Auf **Gut Boltenhof** ist die Trennung zwischen privaten und öffentlichen Bereichen gut geglückt.
| Foto: Jan Uwe Riest

Mischnutzung ist ein guter Weg, um finanzielle und ökologische Ressourcen zu schonen und die gemeinschaftliche und gemeinnützige Nutzung von Räumen durch kommerzielle Angebote zu finanzieren. Doch auch hier können unterschiedliche Ziele, Vorstellungen und Bedarfe zu Konflikten führen. Was jetzt?

Erstellt ein Betreiberkonzept, das alle Nutzungen, Nutzungszeiten und -gruppen berücksichtigt.
Definiert Ziele, Bedarfe und Bedürfnisse aller Nutzergruppen und legt regelmäßige Review-Termine zum Nachjustieren fest.
Involviert professionelle Gewerbetreibende und regelt Verantwortlichkeiten, Zahlungsflüsse und Verträge – am besten so klar und einfach wie möglich.

Zukunftsorte setzen sich für eine gute Einbindung in ihre Nachbarschaft, ihr Dorf oder ihre Stadt ein. Das geschieht zum Beispiel, indem Räume zur gemeinsamen Nutzung aufgebaut oder zur Verfügung gestellt werden. Wie und wofür so eine Fläche genutzt wird oder wer dafür zuständig ist, kann mitunter aber zu Konflikten führen – schließlich treffen hier nicht nur unterschiedliche Nutzergruppen, sondern auch unterschiedliche Kulturen aufeinander. Wie reagieren?

Definiert gemeinsam mit Menschen aus der Nachbarschaft Ziele und Erwartungen und überprüft diese in regelmäßigen Abständen.
Plant von Beginn an Schnittstellen oder gemeinsame Nutzungsformate ein.
Legt Verantwortlichkeiten, Möglichkeiten zur Mitbestimmung und Ansprechpartner*innen fest.