Potenzial im Leerstand finden

Auf der Seite Potenziale haben Sie gesehen, welche Möglichkeiten und Mehrwerte durch die gemeinwohlorientierte Entwicklung von komplexen Bestandsgebäuden und schwierigem Leerstand entstehen können. Nun widmen Sie sich diesen Gebäuden ganz konkret: Im Rahmen einer Potenzialraumanalyse identifizieren Sie, alle verfügbaren Immobilien in Ihrem Umkreis. Über eine Analyse von Zustand und Hintergrundinformationen der Gebäude stellt sich schrittweise heraus, welche Möglichkeiten zur Transformation diese jeweils bieten. 

Komplexer ist die Ausgangslage, wenn die Gebäude nicht im eigenen (kommualen) Besitz sind. Hier braucht es etwas mehr Zeit und Geschick. Parallel zur Bestandsaufnahme können Sie Ihre eigenen Rahmenbedingungen abstecken: Welche Vision haben Sie für Ihre Immobilie oder den Ort? Welche zeitlichen und finanziellen Ressourcen bringen sie mit, welche fehlen noch – kurz: Wer kann Sie im Prozess unterstützen und begleiten?

Auf dieser Seite...

...... erfahren Sie, welche Gebäude sich warum besonders zur gemeinwohlorientierten Bestandsentwicklung eignen wie Sie solche Immobilien ausfindig machen können und welche Basis-Informationen dazu relevant sind. Zudem finden Sie hier inspirierende Beispielprojekte und hilfreiche Materialien zur detaillierten Erfassung ihrer Immobilien.

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Privates Eigentum in der Kommune

Durch den Input des Netzwerk Zukunftsorte bin ich überhaupt erst auf den Gedanken gekommen, Immobilien auf diese Weise zu entwickeln. Ich habe das ja nie in der Schule gelernt, sondern erst durch den Austausch und Inspiration in meinen Kopf bekommen.

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Frederik Bewer / Bürgermeister

Stadt Angermünde

“Wir wollten nicht, dass irgendein Investor alles zusammen schiebt und dann einen Würfel auf unser Grundstück stellt.”

Erbengemeinschaft /

Gut Ziegenberg

Kurz gesagt

  • 1

    Offenheit bei der Gebäudeauswahl

  • 2

    Austausch und Vernetzung mit Macher- und Unterstützer*innen

  • 3

    Inspiration durch Austausch mit Macher*innen und möglichen Partnern

  • 5 gute Beispiele für komplexe Gebäude mit Potenzial:

    Neue Nutzungskonzepte ermöglichen gemeinwohlorientierte Projekte auch in komplexen Gebäuden. Gerade für ein größeres Wohnprojekt und die Kombination von privaten und öffentlichen Nutzungen eignen sich große und komplexe Anlagen besonders gut. Vom alten Gutshof über ein ausgedientes Schaltgerätewerk hin zum verlassenen Bahnhof oder einem Plattenbau – jeder Gebäudetyp bietet eigene Vorzüge und Möglichkeiten. Nutzungen erschließen kann man auch sukzessive. Es gibt verschiedene Methoden wie Pop-Ups und Zwischennutzung, um niedrigschwellig anzufangen und das Areal Stück für Stück wieder in eine Nutzung zu überführen.

    "Bahnhöfe, die aufgegeben wurden, haben ja in der Regel eine ganz gute Lage. Da liegt großes Potenzial."

     - Photo: © Stadt Luckenwalde
    Elisabeth Herzog von der Heide / Bürgermeisterin von Luckenwalde

    Durch engagierte Menschen und einen experimentierfreudigen Besitzer ist eine marode Riesenimmobilie zum regionalen Leuchtturm geworden.

    Zu teuer zum Abreißen und scheinbar ungeeignet für neue Nutzungen geriet das Areal am Stadtrand aus dem Blick der Stadtpolitik. Dann begann eine Gruppe kulturinteressierter Görlitzer das Gelände für ihre Veranstaltungen zu nutzen und fand im Besitzer, dem Betreiber einer niederländischen Kühlhauskette, einen wichtigen Unterstützer. Ohne Renditeziele ermöglichte er eine Stelle zur gezielten Entwicklung des Geländes und beteiligte sich an den Kosten zur niedrigschwelligen Sanierung.

    Heute ist das Kühlhaus ein Anziehungspunkt für Touristen, Kultur- und Kunstinteressierte sowie gemeinwohlorientierte Initiativen aus der Region und ganz Deutschland geworden. Hier mischen sich Festivals, Kulturveranstaltungen und Bildungsangebote für Erwachsene und Jugendliche, die einzigartig in der Umgebung sind. So ist eine Problem-Immobilie zu einer der größten Attraktionen der Stadt Görlitz geworden, die damit ins Sichtfeld eines ganz neuen Klientels gerückt ist.

    Eckdaten:

    Gebäudeart: ehemaliges Kühlhaus

    Grundstück: 4,2 Hektar, 12 Gebäude

    Ort: Görlitz, Sachsen

    Leerstand vor Übernahme: 15 Jahre

    Besitzer- und Betreiberkonstrukt: in Privatbesitz, vermietet an Verein, UG und Einzelgewerbe, Gemeinsame Stiftung in Planung
    Angebote: Kultur-Veranstaltungen, Festivals, Konferenzen, Garagen Hostel, Campingplatz, Werkstätten, Atelierhaus

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     - Foto: Stefan Korte
    Kunst und Kultur im E-Werk in Luckenwalde
     | Foto: Stefan Korte


    Das ehemalige Heizkraftwerk erzeugt noch immer Wärme und Energie. Jedoch wurde der kommunale Leerstand zu einem internationalen Kunst- und Kulturort entwickelt.

    Ein internationales Künstlerpaar hat mit dem E-Werk in Luckenwalde eine Vision umgesetzt. Ein stillgelegtes Braunkohlekraftwerk wurde aufwändig repariert und zu einem nachhaltigen Holzhackschnitzel-Blockheizkraftwerk umgebaut. Für diese Problemimmobilie eine Nachnutzung zu finden, wäre ansich schon Meisterleistung genug gewesen. Nun wird das Gebäude nicht nur 100% autark und nachhaltig betrieben, sondern bietet darüber hinaus Luckenwalde seinen Ökostrom an. Heute gilt das E-Werk Luckenwalde als international renommierter Veranstaltungsort für Kunst und Kultur. Diverse Räume, Ateliers und Werkstätten stehen hier zur Verfügung, in denen - neben Kunst - auch nach wie vor Werkzeuge zum Betreiben des E-Werks selbst hergestellt werden. Auch die künstlerischen Inhalte haben Energie und Nachhaltigkeit zum Thema. Das E-Werk setzt sich zudem stark für aktiven Wissensaustausch ein.


    Eckdaten:

    Gebäudeart: ehemaliges Elektrizitätswerk, das Gebäudeensemble besteht aus dem Verwaltungsgebäude der Fabrik und dem Elektrizitätswerk

    Grundstücksgröße: 10 000qm

    Ort: Luckenwalde, Brandenburg

    Entfernung nächste Großstadt: ca. 50km nach Berlin

    Leerstand vor Übernahme: 4-5 Jahre

    Besitzer- und Betreiberkonstrukt: Eigentümer Pablo Wendel & Helen Turner, Performance Electrics gGmbh

    Individuelle Besonderheiten: Offene Angebote: Energie-Genossenschaft, Kunstausstellunge; Kunst- und Ausstellungszentrum; Performances, Werkstätten und Ateliers

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    Das ehemalige Schaltgerätewerk wurde zu neuem Wohnraum umgebaut und ist seitdem ein Beispiel für ein solidarisches und nachhaltiges Leben in einer ländlichen Kleinstadt.

    Als Mosterei errichtet und später als Schaltgerätewerk genutzt, beherbergt das 17.200 qm große ehemalige Fabrikgelände in Werder heute ein genossenschaftliches Wohnprojekt, das sich dem selbstbestimmtem, nachbarschaftlichem und ökologischem Wohnen verschrieben hat. In dem Ensemble aus Alt- und Neubauten ist Wohn- und Lebensraum für 150 Menschen unterschiedlicher Generationen entstanden. Ob Energieversorgung über Photovoltaik, ökologischer Lehmbau, Klimawerkstatt, Foodcoop oder ein eigens ins Leben gerufener Solifonds, das Uferwerk ist mit seinen Initiativen ein Modellprojekt für solidarisches und nachhaltiges Leben.


    Eckdaten:

    Gebäudeart: ehemals als Mosterei errichtet, dann Schaltgerätewerk (Fabrikgelände) + Neubau

    Grundstücksgröße: 17.200 qm

    Gebäudeanzahl: 8, demnächst 9

    Ort: Werder (Havel), Brandenburg

    Entfernung zur nächsten Großstadt: ca.15 km nach Potsdam, ca. 50 km Berlin

    Leerstand vor Übernahme: 0 Jahre

    Besitzer- und Betreiberkonstrukt: Genossenschaft (Uferwerk eG)

    Individuelle Besonderheiten: genossenschaftliches Mehrgenerationen-Wohnprojekt von 170 Bewohner*innen, Neubauten in ökologischer Strohballen-Bauweise, Fahrradwerkstatt, Tischlerei und Klimawerkstatt als Raum für regionale Initiativen


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    Workshops in einer ehemaligen Kirche, Brainstorming im Garten und eine Badestelle direkt vor der Tür. Der Havelprater ist ein tolles Projekt und sicherlich einmalig in Brandenburg. Dieser Kreativort befindet sich noch im Aufbau und gibt Raum für viele Ideen.

    Hier lässt es sich als kleines Team bestens an kreativen Ideen tüfteln. Wer sich einmietet, sollte keinen 5-Sterne-Komfort und auch kein Internet erwarten, wird dafür aber mit einer einmaligen Kulisse und Raum-Erfahrung belohnt.

    Eckdaten:

    Nächste Großstadt: 100km, Berlin

    Anzahl Gebäude: 1

    Gebäudetyp: Sakrale Gebäude, Kirche/Kloster

    Angebote: Coworking, Übernachtungen

    Gästebetten: 4

    Infrastruktur: Seenähe, mit dem Fahrrad max. 20 Min.


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    Der Plattenbau in der brandenburger Uckermark ist zu einem Kunst- und Kreativort geworden.

    Foto: www.libken.de


    Eckdaten:

    Nächste Großstadt: 110 km, Berlin

    Gebäudetyp: Mobile Häuser, Tinyhouses etc.

    Anzahl Gebäude: 3

    Bewohnergröße: Klein, 1-10

    Gästebetten: 14

    Infrastruktur: Parkplätze, Seenähe (Fahrrad 20 Min.), Gemeinschaftsgarten

    Angebote: CoHousing, CoWorking, Übernachtungen, Veranstaltungsraum, offener Treffpunkt, Bildung, Workshops

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    Wie viele ähnliche Gebäude war der Plattenbau in Böckenberg/Uckermark durch Leerstand dem Abriss geweiht. Der Gemeinde fehlte es aber an finanziellen Mitteln, um diesen durchzuführen. 2014 trat eine Gruppe kreativer Menschen an den Ort heran und vereinbarte eine Nutzung auf Zeit. Nachdem die Gruppe und das Konzept Erfolg bewiesen hatten, einigte man sich auf eine finale Übergabe. Libken wird weiterhin stückweise entwickelt und fördert andere Vereine, Initiativen, Hochschulklassen, Organisationen, Personen und Gruppen, indem die vielfältigen Möglichkeiten der Gebäude und umliegenden Flächen für Arbeitsprozesse und Begegnung zur Verfügung gestellt werden.

    Entdecken Sie noch mehr Projekte auf unserer Orte-Seite

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    Schritt 1: Potenzialräume identifizieren

    Wie finden sich geeignete Bestandsgebäude?

    Viele Kommunen haben keinen genauen Überblick über den Leerstand in ihrem Ort bzw. den jeweiligen Besitzverhältnissen und oft fehlt ihnen die Vorstellung von dem Potenzial, das den Immobilien innewohnt. Durch Ortsbegehungen, auch gemeinsam mit Anwohner*innen oder über die einschlägigen Immobilien-Online Portale können Sie sich ein genaues Bild von leer und/oder zum Verkauf stehenden Gebäuden machen. Diese Aufgabe kann am besten von Mitarbeitern des Liegenschafts- oder Bauamts übernommen werden, auch ein Aufruf in den einzelnen Ortsteilen kann helfen, das Bild zu vervollständigen.

    Beim Gaswerk hat sich der Eigentümer gefreut, dass wir das Objekt als Stadt übernehmen wollten.

     - Photo: © Stadt Luckenwalde
    Elisabeth Herzog von der Heide / Bürgermeisterin von Luckenwalde

    Als Eigentümer*in mit Interesse daran, Ihre Immobilie(n) in gute Hände zu geben, brauchen Sie natürlich auch eine Vorstellung davon, welche Gebäude sich dafür eignen. Wenn Sie mehrere Immobilien und/oder Brachflächen besitzen, dann verschaffen Sie sich einen Überblick über diese und deren jeweiligen räumlichen Kontext. Informieren Sie sich über die Gemeinden und Region sowie über Zustand und Lage Ihrer Gebäude.

    Es ist wichtig sich klar zu werden, dass man als Kommune mitentscheiden kann.

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    Chris Szallies / Stadtplaner im Bauamt Stadt Angermünde

    Modellprojekt in Angermünde

    Für das Modellprojekt gab es das klare Ziel, ein bis zwei geeignete Immobilien zu bestimmen, denn der gesamte Prozess sollte anhand weniger Beispiele exemplarisch erprobt werden. Im Rahmen einer regionalen Entwicklungsstrategie lohnt es sich, eine breitere Auswahl an Potenzialräumen aufzunehmen.

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     - Photo: © Peter Ulrich
    Ist das Dach dicht? Und wieviel Raum bietet der Speicher?


     | Photo: © Peter Ulrich

    Schritt 2: Informationen sammeln

    Ist ein Leerstand identifiziert, gilt es alle relevanten Fakten in einem Steckbrief zusammenzustellen. Hierzu zählen unter anderem die Lage, Größe und der grobe Zustand des Gebäudes. Auch Informationen zu Besitzverhältnissen, Interessenlagen, Motivation sowie den beteiligten Akteur*innen sind hilfreich. Diese Phase ist zwar recht zeitintensiv, kann aber eine Menge neues Wissen über den Ort zum Vorschein bringen und für den weiteren Weg motivieren. Fahren Sie zu den Objekten und dokumentieren Sie mit Fotos vor Ort und sprechen mit den Nachbar*innen. Die Informationen sind später nützlich als Basis für die Akquise von Nutzer*innen, bzw. Käufer*innen.


    Mit klaren Zielen vor Augen und gelungenen Praxisbeispielen im Kopf lässt sich auf der geschaffenen Informationslage dann leichter eine Vorstellung davon entwickeln, welche Nutzungen sich für die Räume eignen. An dieser Stelle hat sich bewährt, externe Experten mit einem frischen und geschulten Blick einzubeziehen, die ganz neue Potenziale in ihren Bauten erkennen. Fragen Sie Projektmacher*innen aus ihrer Region oder wenden Sie sich an Netzwerke wie die Leergut Agenten, Luxus der Leere oder das Netzwerk Zukunftsorte.

    Tipp

    Für den Umgang mit Problemimmobilien, wo Eigentümer nicht bekannt und/oder die Substanz zusehends verfällt hat das Bundestinstitut für Bau- Stadt und Raumforschung einen umfassenden Leitfaden herausgegeben.
    Zum Leitfaden

    Diese Daten lohnt es sich zu erfassen:

    Mustersteckbrief

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    Schritt 3: Einen groben Rahmen abstecken

    Welche/s Gebäude Sie für eine Entwicklung in Betracht ziehen, hängt jetzt zum einen von Ihrer individuellen Ausgangslage, zum anderen von den Möglichkeiten der Gebäude ab. Es gilt abzuwägen, welche Vision Sie verfolgen und wo Ihre Prioritäten liegen. Sollte jetzt noch Unsicherheit darüber herrschen, welches Gebäude für welche Nutzungsarten in Frage kommt, wenden Sie sich spätestens jetzt an Externe.

    Jede Immobilie ist anders und muss individuell gehandhabt werden. Man kann sich nicht auf einen Weg konzentrieren, sondern muss jedes Projekt für sich betrachten und schauen, was der jeweils beste Weg ist.

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    Chris Szallies / Stadtplaner im Bauamt Stadt Angermünde

    Für kommunale Vertreter*innen macht es einen Unterschied, ob Sie die Leerstandsentwicklung als Einzelprojekt oder als umfassende regionale Entwicklungsstrategie begreifen und ob bereits eine solche Strategie mit konkreten Zielen für die Region definiert ist. So konzentrieren Sie sich jetzt entweder darauf, einen ersten Visionsabgleich mit einzelnen Gebäuden durchzuführen, um eines auswählen zu können oder Sie stellen einen Fundus an Gebäuden zusammen, um verschiedene Projekte umsetzen zu können.

    Bei uns in der Region im Uckermark Barnim gibt es ein Projekt, die WIR Region: Wandel durch Innovation in der Region. Angermünde wollte damals auch dabei sein. Wir haben überlegt, zusammen mit der Hochschule, wie können wir das machen? Und wir haben damals genau dieses "Haus mit Zukunft" dort als Projektteil mit eingebracht.

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    Frederik Bewer / Bürgermeister

    Stadt Angermünde

    Als Eigentümer*in der/ die bereits Kontakt zu einer interessierten Gruppe hat, sollten Sie jetzt damit beginnen abzuklopfen, wo ein gemeinsamer Weg hinführen könnte. Sprechen Sie mit der Gruppe darüber, wie Sie sich den Prozess und die Zusammenarbeit vorstellen und finden Sie heraus, ob Sie der Gruppe ausreichend Vertrauen entgegen bringen, um offen in diesen Prozess starten zu können.
    Haben Sie noch keine Interessenten, sollten Sie für sich zunächst die Ziele und Bedingungen definieren, unter denen Sie einer Initiative den Zuschlag geben würden. Danach können sie - ggf. unter Einbeziehung eines unterstützenden Netzwerks oder externer Profis - auf die Suche nach der richtigen Entwickler*innen-Gruppe gehen.

    Wir werden auch nicht mit Angeboten überschüttet. Aber wenn wir eine Immobilie finden, bringe ich sie zur Beschlussfassung. Und dann nehmen wir Kredite auf, um Baugrundstücke kaufen zu können

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    Marco Beckendorf / Bürgermeister

    Wiesenburg (Mark)

    Tipp

    Sind Immobilien in Privatbesitz, läuft die Kommunikation anfangs oft über Hausverwaltungen. Versuchen Sie, dennoch frühzeitig den direkten Kontakt zum Eigentümer aufzunehmen, denn besonders zur Frage des Kaufpreises sollte ein frühzeitiger Abgleich stattfinden.

     - Foto: Diego Castro
    Neue Nutzungen für alte Gebäude. Der Musikbahnhof in Annahütte
     | Foto: Diego Castro

    Finden Sie erste Antworten auf folgende Fragen:

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    Ziele definieren

    Tipp

    Versuchen Sie, so gut es geht, bereits jetzt einen groben Zeit- und Terminplan festzulegen und pflegen Sie unterwegs Ihre To-Do-Listen!

    Relevante Werkzeuge zum Thema “Potenzialräume erkennen”:

    Mit dem neuen Blickwinkel im Hinterkopf, lassen sich oft bei gezielten Spaziergängen durch den Ort ungeahnte Schätze finden. Jetzt gilt es erstmal jeden Leerstand zu erfassen - unabhängig davon, in welchem Zustand und Eigentumsverhältnis sich das Gebäude befindet.

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    Leerstandsspaziergang in Angermünde

    Foto: Lena Heiß

    Manchen Gebäuden sieht man nicht unbedingt an, dass sie derzeit leer stehen. Deshalb lohnt sich auch der Blick auf die einschlägigen Immobilienplattformen.

    Netzwerke und Stiftungen, die sich dem Thema Immobilienwirtschaft widmen, haben oft einen eigenen Fundus an Kontakten oder sogar Gebäuden und grundsätzlich immer das Interesse, Projekte gemeinsam zu entwickeln. Formate wie der Leerstandsspaziergang  des Netzwerk Zukunftsorte können helfen.

    Alle notwendigen Daten über Lage, Zustand, Eigentümer*n, Aufbau der Immobilie(n) und wichtigen Ansprechpartner*innen werden nach einer einheitlichen Mustervorlage zusammengetragen. Das erleichtet später den direkten Vergleich verschiedener Immobilien und somit auch den Auswahlprozess für einzelne Projekte.

    Unter dem Suchbegriff “Leerstandsmelder Software” finden sich verschiedene Softwarelösungen, die von Kommunen in die eigene Webseite eingebaut werden können. Damit haben Eigentümer*innen und Bürger*innen die Chance, Leerstand oder drohenden Leerstand über ein standardisiertes Formular in wenigen Schritten an die Kommunalverwaltung zu melden und so ein besseres Bild der aktuellen Lage zu bekommen. Mit dem Hintergrundwissen von möglichen Fördergeldern oder den städtebaulichen Zielsetzungen der Stadt- bzw. Ortsentwicklung, kann proaktiv nach einer Lösung gesucht werden.

    Oft werden private Verkaufs- oder Vergabegesuche auch über Lokalblätter und die Webseiten der Gemeinden veröffentlicht. Hier lohnt sich ein Blick sowohl nach geschalteten Anzeigen als auch der Aufruf, wenn Kommunen auf der Suche nach Immobilien sind.